Jaký je rozdíl mezi pronájmem a podnájmem
Slovní spojení “pronájem bytu” nemá z právního hlediska žádný význam. Zkráceně se jedná se o vztah mezi majitelem bytu a jeho nájemníkem. Správné je ale použít spíše termín nájem nebo podnájem. Jaký je mezi těmito termíny rozdíl?
Nájemní vztah vzniká přímo mezi majitelem bytu a jeho nájemníkem. Zatímco podnájemní vztah je podřízený nájemnímu vztahu, který již existuje. Vzniká tedy mezi nájemníkem a jeho podnájemníkem.
U nájmu jsou práva a povinnosti smluvních stran definovány zákonem poměrně jasně, na podnájem se nevztahuje zákonná ochrana nájmu, proto velmi záleží na podmínkách ve smlouvě.
Podnájemník má menší práva než nájemník, navíc podnájemní smlouvu lze vypovědět bez udání důvodů. Vždy je dobré si ověřit, s kým vstupujete do smluvního vztahu, abyste věděli, zda se jedná o nájem či podnájem. Není podstatné, jak se smlouva nazývá, ale to, s kým je uzavírána.
Nájem
Ukončení nájmu
- Uplynutí doby (nájem na dobu určitou)
POZOR! pokud je pronájem uzavřen na dobu určitou a nájemce do třech měsíců byt nevyklidí a pronajímatelho k vyklizení nevyzve, platí, že je nájem uzavřen na tutéž dobu, jako byl dříve. Nejvýše však na dobu dvou let, pokud není ve smlouvě uzavřeno jinak. Výzva k vyklizení musí být v písemné formě!
- Dohoda stran
- Výpověď ze strany nájemce pouze ze zákonných důvodů
- Výpověď ze strany pronajímatele pouze ze zákonných důvodů
Ukončení nájmu výpovědí ZE STRANY NÁJEMCE
–Smlouva na dobu určitou: změní li se po uzavření smlouvy okolnosti z nichž strany při sjednání vycházely takovým způsobem, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval
–Smlouva na do NEurčitou: bez udání důvodů, kdykoliv
ZE STRANY PRONAJÍMATELE
– hrubé porušování nájemní smlouvy, neplacení nájemného déle jak 3 měsíce, závažné důvody
(odevzdání bytu bezodkladně, nejdéle však do 1
– Spáchání trestného činu vůči pronajímateli či členů jeho domácnosti pro vlastní bytovou potřebu (pouze u smluv na dobu neurčitou, pokud je určitá, tak uplynutím nebo hrubé porušování)
Pronajímatel je navíc povinen:
– před výpovědí musí vyzvat písemně nájemce k nápravě a prokazatelně výzvu doručit
– uvést ve výpovědi, v čem přesně spatřuje hrubé či závažné porušení a také poučení, že se může nájemce do 60 dnů odvolat k soudu
Ochrana nájemce
- Pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy
- Nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva
- Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci
- Užívá li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou
- Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená
- Nelze nájemci zakázat chov zvířat, kouření či ho jinak omezovat
- Přihlásit se k trvalému pobytu
Podnájem
- Podnájem může být ve smlouvě vyloučen bez souhlasu pronajímatele
Bydlí-li nájemce TRVALE v bytě, může dát část bytu do podnájmu i bez souhlasu
Tuto skutečnost bez zbytečného odkladu oznámí pronajimateli; neoznámí
li do 2 měsíců, má se za to, že závažně porušil svou povinnost
- Se souhlasem pronajímatele – Pokud nájemce sám v bytě TRVALE NEBYDLÍ (část bytu i celý byt)
- Podnájem končí nejpozději s nájmem
- Nájemce má povinnost sdělit podnájemci rozhodné skutečnosti o skončení nájmu, zejména den skončení a výpovědní lhůtu.
Co je společné
– písemná forma smlouvy i výpovědi
– výpovědní lhůta ne kratší jak 3 měsíce
Co je jiné
– důvody k výpovědi (podnájemní smlouvu je možné vypovědět bez uvedení důvodů)
– vratná kauce (nájem: maximálně 6 nájmů, podnájem: výše není stanovena)
Povinnosti a práva vyplývající z nájmu jsou upraveny prostřednictvím zákonů a nájemník je tak v podstatě velmi dobře chráněn. Podnájemní vztahy takto upraveny nejsou a velmi proto záleží na smlouvě, kterou uzavřete.
Nevýhody podnájemního vztahu
Vztah podnájmu automaticky zaniká zánikem nájemního vztahu. Takže je to skvělý nástroj pro to, jak se jednoduše a rychle zbavit Vašeho podnájemce. Pokud totiž majitel bytu zruší nájemní vztah se svým nájemníkem (může to být jeho kamarád nebo příbuzný).
U družstevních bytů je to jinak
Družstevní byt nemůže být přímo vlastněn, můžete se stát pouze majitelem družstevního podílu. Jste v podstatě nájemníkem družstva. Pokud tedy pronajímáte družstevní byt, dochází ke vzniku podnájemního vztahu. Avšak jeho podmínky jsou regulovány stanovami družstva, a proto je podnájemník v podstatě chráněn. I přesto je vhodné do těchto stanov nahlédnou, ještě než něco podepíšete.
