Legalizace černých staveb před prodejem: Proč je důležitá a jak postupovat?

Máte na pozemku černou stavbu a plánujete prodat svou nemovitost? Legalizace černých staveb je krok, který rozhodně nelze podcenit. Nejenže může ovlivnit úspěšnost prodeje, ale také tržní hodnotu nemovitosti a ochotu kupujících investovat. V tomto článku vám vysvětlím, proč je legalizace černých staveb před prodejem důležitá, a ukážu, jak na to krok za krokem.

Co znamená černá stavba a proč může být problém při prodeji?

Černá stavba je jakákoliv stavba, která byla postavena:

• Bez stavebního povolení nebo ohlášení úřadu.
• V rozporu se stavebním povolením.
• Na pozemku, kde není stavba povolena (například ochranná pásma).

Takové stavby často nejsou zapsány v katastru nemovitostí, což znamená, že neexistují z právního hlediska. Při prodeji se pak objevují tyto problémy:

1. Snížení hodnoty nemovitosti: Kupující nejsou ochotni platit plnou cenu za nemovitost, která není zcela legální.
2. Komplikace při financování: Banky často odmítají financovat nemovitosti, které mají černé stavby nebo nesouladné záznamy v katastru.
3. Riziko právních sporů: Pokud si kupující problém uvědomí až po koupi, může požadovat snížení kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy.
4. Hrozba demolice: Stavební úřad může nařídit odstranění černé stavby.

Legalizace černých staveb před prodejem: Proč je klíčová?

Před prodejem je důležité zajistit, aby byl stav nemovitosti v pořádku nejen fyzicky, ale i právně. Legalizací odstraníte riziko, že kupující později objeví problém, který by vedl ke sporům. Také jdete naproti tomu, pokud by kupující financoval prostřednictvím banky. Pokud by banka viděla nesoulad mezi stavebním úřadem, katastrem a realitou považovala by to za právní vadu. A zájemce by pak nezískal z banky úvěr. 

Jak může „černá stavba“ vypadat? Nejčastěji se setkávám s těmito případy: 
-přístavek k nemovitosti – jako vstupní hala, místnost, zimní zahrada atd. 
– garáž, altán nebo pergola
– podkroví nebo půdní vestavby

Jak legalizovat černou stavbu před prodejem?

1. Zkontrolujte stav v katastru nemovitostí

Zjistěte, zda je stavba zapsaná v katastru nemovitostí, a pokud ano, zda odpovídá skutečnosti. To můžete provést přes nahlížení do katastru.

• Pokud stavba není zapsaná vůbec, je nutné ji zlegalizovat.
• Pokud zápis neodpovídá (např. chybí přístavby, terasa nebo garáž), je třeba nechat zlegalizovat. 

2. Konzultace se stavebním úřadem

Navštivte příslušný stavební úřad a informujte se o možnosti legalizace. Úřad zhodnotí, zda stavba:

• Splňuje požadavky územního plánu.
• Neohrožuje bezpečnost a nezasahuje do práv třetích stran (např. sousedů).
• Lze ji dodatečně povolit.

V některých případech může být legalizace obtížná, například pokud stavba zasahuje do ochranných pásem nebo porušuje územní plán.

3. Nechte vypracovat projektovou dokumentaci

Pro legalizaci budete potřebovat projektovou dokumentaci, kterou vypracuje autorizovaný projektant. Ta zahrnuje:

• Půdorysy stavby.
• Situační plán.
• Technický popis stavby.

Pokud původní dokumentace neexistuje nebo je nedostatečná, projektant zpracuje nový návrh podle stávajícího stavu. 

Pokud by se jednalo o zjednodušenou stavební dokumentaci stačí udělat pasport stavby. 

4. Získejte dodatečné stavební povolení nebo pasport stavby

Stavební úřad po posouzení situace může vydat tzv. dodatečné stavební povolení. Budete potřebovat:

• Projektovou dokumentaci.
• Souhlasy sousedů (pokud je stavba blízko hranic pozemku).
• Další vyjádření, například od správců sítí (elektřina, voda, plyn).

Dodatečné povolení úřad vydá pouze v případě, že stavba splňuje všechny zákonné požadavky.

5. Zajistěte zápis do katastru nemovitostí

Po získání povolení je posledním krokem zápis stavby do katastru. K tomu budete potřebovat:

• Geometrický plán od geodeta.
• Rozhodnutí stavebního úřadu o dodatečném povolení stavby.
• Vyplněný formulář pro ohlášení změny údajů o pozemku týkající se stavby
  
  

Co dělat, když legalizace není možná?

Pokud úřad legalizaci nepovolí, budete muset situaci řešit jinak. Mezi možnosti patří:

• Demolice stavby: Pokud stavba výrazně porušuje předpisy, může být nařízena její odstranění.
• Vyjednávání s kupujícím: V některých případech může být kupující ochoten stavbu koupit i s vědomím, že není legální, ale za nižší cenu.

  I když se může legalizace zdát časově i finančně náročná, je nutné ji před prodejem udělat. Legálně zapsaná nemovitost nejenže přiláká více zájemců, ale umožní také nastavit vyšší prodejní cenu.
  Například přístavba nebo garáž, která je řádně zapsaná a povolená, může zvýšit tržní hodnotu nemovitosti o desítky tisíc korun. Požádejte si o tržní odhad zdarma jednoduchým vyplněním formuláře.