PŘEDKUPNÍ PRÁVO PŘI PRODEJI PODÍLU NEMOVITOSTI

Cílem předkupního práva je logicky sjednotit vlastnictví nemovitých věcí do co nejmenšího počtu osob, což zjednodušuje správu a nakládání s nemovitostí.

Nově získané předkupní právo náleží spoluvlastníkům nemovitosti v případě, že spoluvlastnictví vznikne pořízením pro případ smrti, například závětí, nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit od počátku. V případě dědictví mají spoluvlastníci předkupní právo k podílům ostatních spoluvlastníků nemovitosti, avšak pouze po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Po uplynutí této lhůty mohou spoluvlastníci prodávat své podíly bez povinnosti nabídnout je ostatním spoluvlastníkům. Tato výjimka platí zejména v situacích, kdy tři osoby zdědí nemovitost, čímž se stávají podílovými spoluvlastníky.

Jak funguje předkupní právo?
Podstata předkupního práva spočívá v právu každého spoluvlastníka nemovitosti, který je také označován jako „předkupník“, na požadování nabídnutí věci k nákupu za stejných podmínek, za kterých prodávající plánuje nemovitost prodat zájemci, označovaného jako „koupěchtivý“. Z pohledu prodávajícího to znamená povinnost předložit nemovitost k nákupu předkupníkovi za identických podmínek, za kterých by byla prodána koupěchtivému, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého.

Samostatná úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku zůstává v platnosti i po 1. 7. 2020. Tato opatření zajistí, že pozemek a budovy na něm zůstanou ve vlastnictví stejné osoby.

Výhody zrušení předkupního práva nejvíce ovlivnily převody bytových jednotek, zejména vlastnických podílů na dalších nebytových jednotkách, například společných garážích nebo prostorech využívaných jako sklepy. Omezení předkupního práva pozitivně ovlivnilo převody bytových jednotek spojené se spoluvlastnictvím na dalších nemovitostech.

Nicméně nové znění zákona od 1. 7. 2020 přineslo i nevýhody. Předkupní právo má své opodstatnění v prevenci tříštění vlastnických práv k nemovitostem. Čím méně spoluvlastníků, tím jednodušší je dohoda ohledně správy nemovitosti. Omezení předkupního práva může vést k problémům při rozhodování o investicích a úpravách nemovitosti mezi různými spoluvlastníky.

Nevýhody v praxi se projevují i v situacích, kdy rodinný dům je ve spoluvlastnictví několika sourozenců. Předkupní právo zajišťovalo ochranu v případě, že jeden sourozenec měl finanční problémy nebo chtěl prodat svůj podíl. Novela umožňuje vlastníkům spoluvlastnického podílu převádět své podíly na třetí osoby bez vědomí ostatních spoluvlastníků. To může vést k nežádoucím situacím, kdy nežádoucí jedinec nebo investor získá podíl s potenciálně negativními dopady na ostatní spoluvlastníky.

Celkově lze říci, že zrušení předkupního práva usnadnilo život zájemcům o prodej spoluvlastnického podílu, ale zároveň oslabilo pozici stávajících spoluvlastníků, kteří nyní nemají jistotu o kontrole a schvalování nových vlastníků v rámci spoluvlastnictví. V takových případech je vhodné uzavřít smlouvu o předkupním právu a zapsat ji do katastru nemovitostí.

Jaký může být odhad spoluvlastnického podílu?
Zajímá Vás, za kolik by se dal spoluvlastnický podíl prodat? Vyplňte jednoduchý formulář v kalkulačce pro odhad podílu nemovitosti.