Zástavní právo u nemovitosti

Zástavní právo – které zajišťuje dluh vydlužitele a vzniká na základě smlouvy. Takové zástavní právo se nazývá smluvní. Je to typ zástavního práva, se kterým se na listu vlastnictví setkáte nejčastěji. Toto zástavní právo mají nejčastěji banky, které půjčili majiteli hypoteční úvěr na nemovitost. 

V kupní smlouvě je vždy uvedeno, co je zástavou a jaký dluh zajišťuje. Zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva.

V posledních letech stoupá počet uzavřených hypotečních úvěrů a pořízení bydlení na hypotéku je zcela běžnou záležitostí. Logickým základním předpokladem poskytnutí hypotečního úvěru je zároveň i zástava  nemovitosti ve prospěch příslušné banky. 

Prodávající by vám měl zajistit potvrzení z jeho úvěrové banky o výši úvěru, který se ještě k nemovitosti váže. Budete pak mít jistotu, že je v kupní smlouvě vše správně uvedeno. 

Jako kupující  nemovitosti se zástavním právěm máte dvě možnosti, jak postupovat při koupi nemovitosti, která je již zatížena hypotečním úvěrem: 

1/ Převzetí stávající hypotéky

Prodávající se může dohodnout s  kupujícím, že převezme danou nemovitost i se stávající hypotékou. Hypotéku kupující převezme a pokračuje ve splátkách. Hypotéka se přebírá s původní úrokovou sazbou a veškerými smluvními podmínkami. Na vázaný účet kupující složí částku odpovídající rozdílu mezi dohodnutou prodejní cenou a nesplacenou částkou hypotéky. Nemovitost se na katastru nemovitostí přepíše na nového majitele a peníze budou uvolněny na účet prodávajícího. Zástavní právo na nemovitost zůstává stále ve prospěch banky.

2/ Stávající hypotéku vyplatíte novou hypotékou

Ne všechny banky vám umožní převzít stávající hypotéku. Kupující má však možnost uzavřít s bankou novou smlouvu. 

• Zájemce o úvěr požádá banku o hypoteční úvěr 
• Zvolenou hypotéku zajistí pořizovanou nemovitostí. 

Zástavní právo banky, u které si kupující hypotéku sjednává, se zapíše na katastr jako druhé v pořadí. 

• Banka kupujícího povolí čerpání úvěru bance prodávajícího, převodem peněz mezi bankami dojde k úplnému splacení hypotéky. 

• Banka prodávajícího vystaví potvrzení o zániku pohledávky, to se následně vloží na katastr nemovitostí a původní zástavní právo bude vymazáno, nové bude zapsáno jako první v pořadí.

Lze koupit nemovitost se zástavním právem?

Obecně lze vymezit, že zástavní právo váznoucí na nemovitosti, která má být předmětem koupě, nebrání prodeji nemovitosti při dodržení určitého postupu, obezřetnosti, právní kontroly a úpravy převodní a jiné dokumentace.

Kupní smlouva

Existenci váznoucího zástavního práva na nemovitosti je nutné řádně specifikovat do kupní smlouvy a také již do předchozí dokumentace sjednané za účelem převodu, tj. rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí  V rámci kupní smlouvy také vymezit způsob úhrady a převodu kupní ceny tak, aby byl vyplacen dluh, který zajišťuje zástavní právo na nemovitosti.

Lze také doporučit sjednat možnost odstoupení od kupní smlouvy pro případ, že nenastane výmaz zástavního práva z určitých důvodů a do určité doby.